[ 2010.09.05 상하이저널 / 김형술 칼럼니스트 ]

China trap
올해도 어김없이 금구은십(金九银十)의 시기가 찾아왔다. 부동산 업계에서는 9월을 금으로 여기고 10월을 은으로 생각 할 정도로 이 시기를 1년 중 최고의 성수기로 여긴다. 하지만 올해는 동상이몽에서 끝날 것 같다. 황금성수기를 꿈꾸는 업계의 바램과는 틀리게 시장의 반응은 냉담하기만 하기 때문이다.

중국 최대 부동산개발업체인 완커(万科)가 지난달부터 상하이(上海)와 항저우(杭州) 일대의 신축 아파트 가격을 20~30% 가량 할인하며 추석맞이 세일에 들어갔고 다른 부동산 개발업체들도 줄줄이 분양 할인 판매에 나섰지만 그다지 효과를 거두지 못하고 있다. 위에서 떨어진 칼날 같은 규제를 피해 투자할 사람도 없어 졌고, 또 이러한 장세를 이미 여러번 겪어 보아서 투자자입장에서는 관망에 무게를 두고 시장의 흐름만 파악하지 실투자는 사라져 금구은십의 효과는 기대하기 힘들어 졌다.

단적인 예로 우리 휴대폰에 부동산 개발상이 분양홍보를 위해 보낸 문자 메시지가 많아지고 있다는 것은 시장 상황이 쌓이는 문자 메시지 만큼 안 좋다는 것이다.

2005년 이후부터 중앙 정부의 입장이 반영된 금구은십 시기의 시장 분위기는 통상적으로 내년 봄까지 이어지는 경우가 일반적이었다. 이러한 시기에 가격이나 거래량이 오르면 정부에서는 규제라는 망치를 꺼내들 게 된다. 향후 투자 시 유의해야 하는 규제가 크게 두 가지가 있는데 소개하면 다음과 같다.

첫번째가 2010년 상반기 부동산시장에 핫이슈였던 보유세이다.
이미 보유세 문제는 인구에 많이 회자되었고 최근에는 미국의 주택경기 부진과 중국의 보유세 도입 우려라는 요소가 세계 철강가격을 움직이는 주요 요소로 작용할만큼 보유세의 출시여부가 가지는 영향력은 커져만 가고 있다. 중국에서 말하는 보유세는 모든 부동산 보유에 대해 세금을 부과하는 물업세(物业税)와 기업이 보유한 부동산과 임대건물에 대해서만 부과하는 방산세(房产税)로 나뉘는데 현재 정부가 징수 확대를 검토하는 것은 방산세이다. 한국식으로 풀어보면 재산세와 종합부동산세를 결합한 형태에 가까운 세금이라 할 수 있겠다. 지금은 이러한 세금 부과시점이 정부의 경제 연착륙의 의지와 조세저항이 만나면서 다소 미루어져 있지만 이미 파놓은 함정이라는 것을 유념해야 한다. 중국인이든 외국인이든 많은 부동산을 소유하고 있다면 앞으로 이 함정에서 자유로울 수 없을 것이다.

두번째는 우리교민들에게 해당되는 내용으로 ‘외국인 부동산임대제한 조치’라는 것이 있다.
2006년7월21일 중국 부동산 시장이 영업세와 개인소득세의 충격에서 헤어나오지 못하고 있을때 슬그머니 나온 규제조치로 ‘외국인 부동산 투자제한조치’라는 것이 발표되었다. 그 내용은 “학업ㆍ근무 목적으로 중국에서 1년 이상 거주한 외국인만 실수요 목적으로 주택을 구입할 수 있다”는 것인데 이 조치가 처음 나왔을 때는 대부분 사람들이 ‘1년이상 거주’한 것에만 초점을 맞추었지 ‘실수요 목적’에 대해서는 크게 생각하지 않는 분위기였다. 이런 분위기 때문이었을까 이듬해인 2007년2월 베이징에서 ‘외국법인과 개인의 주택매매에 관한 통지’를 발표하고 ‘베이징에 주택을 소유한 외국인과 외국법인은 마음대로 전ㆍ월세를 놓을 수 없다’고 밝혔다.

다만 부득이하게 외국법인이나 개인이 소유 주택을 타인에게 전ㆍ월세로 임대할 때에는 반드시 외자투자기업을 설립해 영업허가를 받고 주택임대사업자로서 사업행위를 해야 한다고 못 박았다. 교민 밀집지역에 베이징 공무원들이 집을 하나하나 찾아 다니며 집주인 유무를 확인하러 다니자 교민들은 불안해 하였고 주중 한국대사관에서 사태파악에 들어갈 정도로 심각한 상황이었다. 당시 이 민원업무를 맡았던 김경식 건교관이 중국정부에 질의 후 교민들에게 답변한 내용이다. “외자투자기업을 설립하려면 최소 자본금 10만위엔(약 1200만원)을 납입해야 한다. 또 실수요 목적의 장기 거주자가 아니면 주택을 구입하기 힘들다.”

다만 베이징시 건설위원회는 이 같은 임대제한은 지난해 7월 21일 이후 주택을 구입한 외국인에게만 적용한다. 지난해 7월 이전에 주택을 구입한 외국인에 대해서는 임대소득에 대해 5% 세금을 엄격하게 징수할 뿐 다른 제한조치는 부과되지 않는다는 답변을 하였었다.

만약 A라는 외국인이 2006년 7월21일이후 집을 구입하여 B라는 사람에게 주택을 임대를 주는 것은 원칙적으로 안되나 부득이하게 임대를 주어야 되는 경우 A는 외자투자기업 허가증과(외자투자기업을 설립해 임대사업을 하려면 상무부에 최소 자본금 RMB 10만원을 납입해야 하고 세무관리를 받아야 함) 영업 허가증(국가공상국)을 취득하여야만 비로소 B에게 주택임대를 할 수 있다. 이러한 규정에 맞추어 영업에 따른 영업세, 소득세 등을 내면 적자다.

결국 하지 말라는 말이랑 똑 같은 것이다. 당시 이 사건으로 인해 통계를 낸적이 있었는데 2007년 기준으로 중국에 한국인 구입주택이 1만가구로 추산 되었었다. 외환 위기 때 많이 팔린 것도 있지만 아직까지 한인이 보유한 중국주택은 3년전 수준을 유지하고 있는 것으로 보인다. 중국부동산 정책에 유연하게 대처 할 수 없는 우리로서는 외국인 임대제한조치는 큰 함정으로 다가온다. 중앙 정부에서 이미 수년전에 발표한 내용이라서 언제 지방정부에서 시행할지 아니면 베이징처럼 이미 진행하고 있던 것이니 어겼으면 벌금을 부과하겠다는 식으로 이야기해도 할말이 없다. 이미 우리는 이 함정에 빠져있는지도 모른다.

지금까지 이 규정에 대해서 잘 몰랐거나 시간이 지나서 잊혀져 가는 규정으로 여길 수도 있으나 중국 부동산 투자를 했거나 희망하는 외국인이라면 반드시 알아야 하는 부분이다. 중국정부가 핫머니를 잡기 위해 파놓은 거대한 함정에 빠지지 않으려면 말이다.